Yatırım amaçlı bir konut aldıysanız, konutu kiraya vermek yerine tadilat yaparak satabilirsiniz. Yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarda al-sat veya al-yap-sat, konut yatırımcılarının en sık tercih ettiği yöntemlerden biridir. Bu yöntemin tercih edilme sebebi ise riskinin düşük olması ve çok zaman gerektirmeyen bir işlem olmasıdır. Ancak her konut bu yöntem için uygun olmayabilir.
Bu yöntem için en uygun konutlar kelepir konutlardır.
Kelepir nedir?
Piyasa değerinin altında satış fiyatı olan konutlara kelepir konutlar denir. Yatırım amaçlı konut almaya karar verdiyseniz kelepir konutlar ilk hedefiniz olmalıdır. Ancak unutulmamalıdır ki her piyasa altındaki daire kelepir ev olarak değerlendirilemez.
Yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarda al-sat veya al-yap-sat yapacaksanız öncelikle evin sağlamlığı ve tadilat sonrası içerisinde yaşana bilirliğini göz önüne almanız gerekmektedir. Kelepir konut ile düşük kalitedeki konut farkı burada ortaya çıkıyor; konut kalitesi iyi, kiracı veya müşteri potansiyeli yüksek, fiyatı da piyasa uygunsa kelepir dairedir.
Kelepir konut nereden bulunur?
Kelepir konutları internet üzerinde araştırma yaparak kolaylıkla bulabilirsiniz. Emlakjet, sahibinden.com, hürriyetemlak gibi pek çok ilan sitesinden faydalanabileceğiniz gibi bankaların kendine ait sitelerini de takip edebilirsiniz.
Bunlar dışında icradan satışta olan konutlar bu tür bir yatırım için oldukça elverişlidir. Uyap.gov.tr adresinden bu satışları takip edebilirsiniz. Bu yöntemi izlemek, konut almasanız dahi size piyasa pratiği yapma şansı sunacaktır. Daha sağlıklı rakamlarla hem alımlar hem de satımlar bu sayede gerçekleşecektir.
Kelepir konutlar bulduğunuz zaman detaylı araştırma yapmanız, evin durumu hakkında olabildiğince bilgi toplamanız, tadilat yapılıp yapılmayacağı, tadilat sonrasında fiyatında ne kadar artış olacağı gibi konularda bilgi edinmediğiniz sürece oldukça riskli bir yatırım olacaktır.
İcra dairesinden, banka tarafından satışa çıkartılan ilanlar
Bazı borçların ödenememesi durumunda, alacaklı kişi veya kurum, borçlunun evine icra getirebilir. Hızlı bir şekilde satış gerçekleşmesi adına icraya alınan konut kelepir olarak satışa çıkartılır. Bu konutlar al-sat yapmak için en uygun konutlardır. Burada da dikkat edilmesi gereken hususlar vardır.
Satışa çıkarılacak olan konutun muhammen bedelinin %20’sini Vakıflar Bankasına yatırılması veya nakit olarak elinizde götürülmesi gerekmektedir.
Özel konutlar ve durumlarda KDV diğer konutlardan daha yüksek olabilir; maddi olarak zarar görmemek için bu değerin bilinmesi ve ona göre ihaleye girilmesi gerekmektedir.
Konutu satın almak için kredi kullanacak mısınız? Eğer kredi kullanacaksanız evin tadilat süresi ve satış zamanı boyunca kredi vadesinden dolayı zarar etmeyeceğiniz şekilde hesaplarınızı yapmanız gerekmektedir. Evi tadilat edecek misiniz? Eğer tadilat edecekseniz size ne kadar mâl olacak? Sorularına cevap vermeniz gerekmektedir.
Bankalar tarafından satılan gayrimenkulleri bankaların sitelerinde bulmak mümkündür. Bankaların internet siteleri dışında bankadan konutları satan firmalar üzerinden de satılık konutları görebilirsiniz. Bankadan.com, tapu.com gibi siteler sizlere yardımcı olacaktır. Konutu satın alma şartlarını bu sitelerde bulabilir, yatırım amaçlı gayrimenkul alımlarda al-sat veya al-yap-sat yapacaksanız bu sitelerden ayrıntılı bir biçimde yararlanabilirsiniz.
Al-yap-sat yapılacaksa tadilatlar nasıl yapılmalıdır?
Tadilatlar sayesinde pek çok konut yeni donanımlara sahip olabilir, tercih edilme yüzdesi arttırılabilir ve dolayısıyla değeri artabilir; ancak özensiz ve kişisel tadilatlar durumunda evin müşteri kitlesi düşecektir.
Tadilat yaparken öncelikli olarak kullanım kolaylığına önem vermelisiniz. Konutu satın alacak kişi, yapılan tadilatın ne kadar kaliteli ve insana kolaylık sağlayacağını görmelidir. Kişisel zevklerden uzak yapılan tadilatlar sizlere maddi açıdan da kolaylık sağlayacaktır.
Tadilat yapacaksanız elbette bunun için bir bütçe ayırmanız gerekecektir. Ayırdığınız bütçe evin alış fiyatının üzerine eklendikten sonra kâr payı konulur ve konut satışa çıkartılır. Ancak uzun süre satışta kalacak konutlar için her ne kadar kâr ediliyormuş gibi görünse de kredi vadesi, enflasyon rakamları gibi elinizde olmayan nedenlerden dolayı zarar etmeniz mümkündür. Bu hesapların iyi yapılması gerekmektedir.
Yaptığınız yatırımın hızlı bir şekilde karşılığını almak için tadilat süresi mümkün olduğunca kısa tutulmalı, konut hızlı bir şekilde piyasa sürülmelidir.
